观点网短短58天，弘阳服务与兄弟公司弘阳地产的车位代理销售合作便仓促落幕，而5.02亿元欠款回收却成为待解之题。
2月4日，弘阳服务公告宣布，因综合考虑整体业务规划与商业可行性，权衡车位代理销售业务的资金成本与预期收益，结合协议实际营运及所需批复的复杂程度，公司已与弘阳地产达成一致，终止双方于2025年12月8日签订的新车位销售及租赁代理服务框架协议，后续将不再为其提供车位代理销售服务。
这笔5.02亿元欠款则涵盖物业管理服务费约2.03亿元与车位保证金约2.99亿元，弘阳服务虽计划通过协商付款、资产抵偿推进回款，但在市场调整背景下，款项足额收回仍存较大不确定性。
欠款源头
根据去年12月8日续签的《新车位销售及租赁代理服务框架协议》，弘阳服务需按未出售车位的总销售底价支付对应可退还保证金，才能获得车位代理销售权，由于资金需留存于合作相关账户，便无法用于公司日常运营。
此前2023-2025年10月末，弘阳服务从该合作中获得的代理费呈现逐年下滑态势，说明了其车位销售业务在不断收缩；与此同时，被关联方占用资金的压力却在不断加大，成为终止合作的伏笔。
数据显示，2023年至2025年1-10月，弘阳服务获得的代理费分别为334万元、213.6万元以及178万元。同时期末，其可退还保证金的每日最高余额分别为2.82亿元、2.88亿元及2.997亿元。
23/25年车位代理协议实际发生额，数据来源：弘阳服务公告
综合来看，新车位代理协议不到2个月便终止，此次公告更是明确“实际营运及所需批复复杂”是终止原因之一，以及截至2025年10月末，23/25年协议项下的车位保证金每日最高余额已达约2.99亿元，与当前公布的应收车位保证金余额基本吻合，可分析得出，新协议并未实质开展业务，该款项是过往协议履行中累积的未退还余额。
需要指出的是，彼时一同签订的新物业管理服务总框架协议并未终止。根据公告，弘阳服务需为关联方提供交付前物业管理及相关服务、展厅及物业销售处管理服务、尚未出售物业的交付前物业管理服务、以及房屋维修管理服务，厘定2026-2028年进行交易的上限额度分别为1.02亿元、0.97亿元以及0.95亿元，呈现逐年下降趋势。
这其中，房地产市场调整下弘阳地产新建项目收缩，待管理物业规模减少是主要原因。资料显示，弘阳地产2025年累计合约销售金额为43.3亿元，较2024全年88.2亿元同比下降51%；累计销售面积为319，397平方米，较2024全年644，838平方米同比下降50%。
而另一方面，弘阳服务亦有隔离关联方风险的动机。2025中报显示，其上半年股东应占溢利同比下滑33.2%至2440万元，主要受到计提应收关联公司款项减值准备所致。而主动降低年度上限可减少未来应收款累积，终止资金占用型业务，避免关联方资金占用进一步扩大，本质上是对关联方付款能力弱化风险的提前规避。
回款手段
不过，目前已经形成5.02亿元欠款，结合弘阳地产目前面临的流动性危机以及处于“高危状态”偿债能力，这笔款项的回收势必难上加难。
资料显示，2022年7月，弘阳地产因未能按时支付3.5亿美元债利息构成首次违约后，债务危机延续至今。并在2024年2月被债权人提呈清盘呈请，去年12月末，又将境外债重组期限延长到了2026年底。
据财务数据，截至2025年中期，弘阳地产负债合计达495.10亿元，其中流动负债433.11亿元，短期偿债压力巨大；负债率已高达91.2%，接近“资不抵债”的境况。
这种情形下，弘阳服务计划就可变现资产与弘阳地产方面商讨，积极与对方签署抵偿协议，最大程度确保收回有关的款项。
从行业视角来看，随着近些年房地产企业风险传导，物业企业为减少坏账损失，进行了大量的以资抵债交易，涉及到的实物资产包括停车位、住宅、商业物业、股权等各种类型。类似债务清偿模式既反映了行业生态变化，也显现出物企在风险与机遇之间勉力做出平衡选择。
例如，万物云在2024年中期宣布与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款之后，从当年11月到次年8月从万科方面买下了八批抵债资产，包括武汉新唐万科广场、上海滨江万科广场、万驿商管、深圳创智云中心、沈阳鹿特丹广场、万瑜置业、杭州元广以及一批住宅、商铺、车位等。
为高效推进关联方资产的去化工作，万物云方面还成立了“惊蛰”专项工作组，并计划在2025年去化4亿元左右资产，其中80%是针对车位资产，15%是住宅、商业、公寓资产，剩下的5%是办公资产。
但以资抵债最大的风险就在于资产估值与定价的公允性。若评估方将资产价值高估，或市场状况发生变化，使得抵债资产的评估价显著高于实际市场价值，尤其是三四线城市的商业物业，非核心地段车位，尾盘住宅这类流动性较弱的资产。物企在按高估值接收后，账面上看似乎完成了债务清偿、优化了资产结构，但实则持有了“虚高资产”，后续若进行变现或减值测试，需计提大额资产减值损失，直接侵蚀企业利润。
这也使得部分被欠债物企选择退货抵债资产，转而要求关联方以现金完成账款偿还，德商产投服务、方圆生活服务等均是其中代表。
去年10月，德商产投服务宣布全资附属工资成都德商与相关债务人订立终止协议，向相关债务人退还用于抵债的652个停车位，而债务人同意向成都德商支付总额2252万元的现金。年末，成都德商又和成都语莱终止2024年11月约定的“以物业抵偿2322.5万元应收款项”的债务清偿协议，改为由后者以现金全额支付笔款项。
如今，弘阳服务终止车位代理，从“高资金占用+高运营成本+低收益回报”业务中解脱出来，但账款回收方面却不容乐观。
即使最终决定以资抵债，但弘阳地产手中尚有优质资产可以应付？只怕这笔账款终究只是水中月、镜中花，难以真正落地兑现。
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